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共有产权住房搅局楼市

2014/6/12 17:38:55 来源:网络 字号:T / T
  如果6城市的共有产权住房试点成功,未来的中国房地产市场结构将发生多大变化?
  6月4日,住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办的新闻发布会上表示,写进今年政府工作报告的共有产权住房已经在一些城市建设,很多问题需要试点来解决。
  这样的试点在4月3日即已公开,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石成为探索这种新住宅类型的试点城市。
  尽管还处在试点阶段,但这种住宅发展迅猛。以北京为例,从去年年底至今年将形成7万套共有产权住房的供地规模,而即便在成交放量的2013年,北京市新建商品房交易量也不到12万套。
  共有产权住房的“前世今生”
  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜最近对我国住宅市场上的住宅类型做了一个统计,结果让她吃惊,居然有20余种住房类型,而如今在北京住宅市场上日渐红火的自住型商品住房让她犯了难:这到底是保障房还是商品房?
  其实自住型商品房就是现在被频频提及的共有产权住房。
  所谓共有产权住房,从字面理解,就是政府与购房人共同拥有产权的住房。
  这种住房类型最早出现于2007年的江苏省淮安市,这个城市试图通过这种方式来帮助那些既不符合保障房申请标准,又没有能力买房的人解决住房问题。
  “2007年的时候,房价已经开始迅速上涨,而我国的廉租房体系刚刚开始起步,经济适用房的弊端已经广为人知,各个收入层次的人群对住房问题都有意见。”一位参与过我国住房体系设计的专家告诉记者,高收入群体可以买商品房,低收入人群可以申请廉租房,夹心层怎么办?当时很多地方都在探索。
  在淮安市,这种探索最初被界定在保障房范畴,其名称为“共有产权经济适用住房”,套型面积被限定在90平方米以下。购房人与政府之间的出资比例则根据购房人的经济状况分档确定,有5∶5、有6∶4,也有7∶3。
  “共有产权的目的是为了防止再出现‘开着宝马住经济适用房’现象的发生。”这位专家告诉中国青年报记者,在北京,类似的探索表现为两限房、中小套型商品房,但这两种类型的住房建设一直没有得到足够的落实。
  在经历了2008年下半年的萧条后,全国楼市在2009年二季度一飞冲天,房价大幅上涨。买不起房的抱怨随处可闻。
  2010年5月,北京市拍卖了房山区长阳半岛的一块土地,与之前的“招拍挂”不同,这块土地的拍卖采取了“限房价、竞地价”的方法。中国铁建集团拍得这块土地,其将要建设出售的住宅价格被限定为每平方米12500元,在当时,周边楼盘的价格在每平方米14000元左右。
  这个项目可以看作是北京市最早的共有产权住房,只不过在当时,还没有这个名称。但限制条件已经明确:摇号购房,自拿到房本之日起5年内不得出租出售。
  2011年4月,这个楼盘进行了摇号,1594套住房,参与摇号者9011人,供需比接近1∶6。
  2013年3月底,“京十五条”房地产调控措施提出,北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。之后,昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。当年8月,北京市住建委透露,这种类型的住房被定义为“自住型商品住房”。
  2013年10月23日,北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。这个意见定下任务,要在当年年底之前拿出2万套自住型商品住房的供地规模。
  至此,这种类型的住房从最初的保障房范畴中划了出来,成为介乎保障房与纯商品房之间的一种形态,成为共有产权住房在北京的基本形态。看起来,这是为拉低整体房价作出的行政努力。
  住房和城乡建设部总经济师冯俊表示,共有产权的方式,可以使得一部分群众支付一部分钱解决自己的住房问题。同时也规范现在的经济适用房和限价商品房制度,通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系,从而确定上市交易的分配比例,目的就是遏制购置型保障房里的牟利空间。
  住宅市场将三分天下
  毫无疑问,自住型商品住房已经成为北京市住宅市场的搅局者。
  今年年初,北京市国土资源局公布2014年北京市土地供应计划。与往年相比,土地供应结构出现了大变化,2014年度北京市共安排住宅用地计划1650公顷,其中,保障性安居工程用地650公顷,商品住宅用地1000公顷,而在商品住宅用地中,一半为自住型商品房用地。
  这也就是说,2014年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供应比例为1.3:1:1。按照计划,北京市今年将形成5万套自住型商品房的供应,加上2013年底拿出的土地供应,将一共形成7万套自住型商品房。在北京市未来的住宅体系中,保障房、自住型商品房、商品房将呈现出三足鼎立的趋势。
  由于价格比周边楼盘便宜至少30%,这种类型的住房一下得到了购房者的追捧。在网上,众多网友聚在一起,形成了一个“血拼自住商品房论坛”。在这个论坛里,众多网友分享有关自住型商品房申请、摇号、建设进度等等信息。
  10年前排队买商品房的情景又回来了。
  2013年9月份拿地建设的恒大御景湾,2000套房源吸引了14.8万户家庭申请,供需比达到1:74。
  金隅嘉业的两个自住型商品房项目合计申请订单量达43万余份,初步审核通过33万户家庭。而这两个项目可供房源总计为5200余套,总计中签率约为60∶1。
  “大家都会算账,都想要便宜货,自住型商品房价格比周边便宜3成,所有人都想要。”汪丽娜告诉记者,如今每推出一个自住型商品房项目,就会有大量的家庭加入申请队伍。
  自住型商品房宽泛的申请标准也造成众多家庭争抢的结果。根据北京市的规定,北京户籍的个人年满25周岁、在京无房或只有一套住房即可申请。在“血拼自住商品房论坛”上,有网友提问:在外地有一套住房,在北京没有住房,是否可以申请自住型商品房,答案是肯定的。
  “自住型商品房究竟要满足什么人的需要?这个问题,政府部门有没有认真考证过?”汪丽娜提出了疑问。
  从北京市今年的土地供应来看,自住型商品房用地要占到商品房总用地规模的一半,而在以往,除了保障房用地外,其他的都是商品房用地。用于商品房建设的土地少了一半,这意味着,今年北京新建的纯商品房将会相应减少一半。
  在房地产业内,对商品房市场被打乱的担心一直存在。早在北京探索第一个自住型商品房之时,中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就提出过疑问。在他看来,商品房是要用市场化的手段来配置资源,可政府却似乎要通过自住型商品房的模式制定价格、管制价格,市场将会受到冲击。
  这样的冲击不仅仅体现在商品房的供应量上,也体现在未来可能出现的商品房价格变动上。有业内专家预言,未来的商品房市场将会是豪宅化的市场。
  “等大家发现参与自住型商品房摇号总也摇不到的时候,大量购房人群又会重回商品房市场,商品房价格会出现怎样的变动?”汪丽娜说,实际上,每次商品房价格大涨之前都有土地供应短缺的现象。
  住宅市场需要怎样的体系设计
  对自住型商品房的覆盖人群,一直存在争议。
  伟业我爱我家副总胡景晖告诉记者,这个问题有过多次争论。一开始,目标人群定义为夹心层,但很快发现,这样的界定太模糊。之后就改为优先满足保障房轮候家庭,如今又说要通过摇号的方式来分配。
  “这个过程中其实已经产生了矛盾。”胡景晖说,如果一个家庭是保障房的排队者,那意味着这个家庭是没有能力购买商品房的,怎么可以成为自住型商品房的购买群体?到底该怎么界定这种类型住房的购买人群?
  从政策上看,目标人群非常宽泛,与限购政策基本一致。
  2013年北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中规定:按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭,可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。这意味着,名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭可以购买,连续5年在京缴纳社保个税、名下无房的非京籍家庭也可以购买。
  两类家庭可以优先购买,一是北京市户籍无房家庭,一是经济适用房、限价商品住房轮候家庭。
  “按照北京市的说法,今年将有7万套自住型商品房推出,这是未来的主流产品?还是只是阶段性的做法?”胡景晖说,自住型商品房从制度设计初衷来看是好意,但是不是具有长期可行性?恐怕还需要实践来论证。
  胡景晖告诉记者,之所以出现这种共有产权的住房类型,实际是政府在吸取以往保障房的教训,试图在解决夹心层住房问题的同时也能够兼顾土地出让收益。“政府在土地收益上作出让步,以此形成共有产权的理由,以让步的资金占总房价的比例来确定与购房人在产权上的比例关系。”
  按照规定,在拿到房本5年之后,自住型商品房将可以进入市场流通,届时将如何进行产权的确权?能够设想的确权方式有三种:购房人在若干年后出资将所有产权买下;政府从购房人手中将所有产权买下;购房人将住房出售,与政府分享收益。胡景晖告诉记者,目前这个问题还在讨论。
  与此同时,另一个问题也浮出水面,这种类型的住房究竟要解决多少人的住房问题?迄今为止,还没有正式的说法。
  冯俊认为,我国大陆并不太适合效仿新加坡、香港等国家和地区的住房体系,还是需要两个轮子来驱动。一个轮子是发展住房市场,让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房;另一个轮子则是为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。总体的住房改革目标是市场化。
  “需要对整体住宅市场制定一个大的改革框架。”汪丽娜说。(记者 李松涛)
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